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Conflits entre associés d’une SCI familiale, comment en sortir ?

Dans cet article vous découvrirez comment sortir de conflits entre associés d’une SCI familiale. Les enjeux sont majeurs car celle-ci représente votre structure de gestion patrimoniale.

Qu’est ce qu’une SCI ?

 

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique plébiscitée par les particuliers dans la gestion de leur patrimoine immobilier. Ce dispositif permet en effet l’acquisition d’un patrimoine composé d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ils seront alors la propriété directe de la société, dans laquelle au moins deux associés détiendront des parts sociales en proportion de leur apport.

Comme pour les sociétés commerciales ou les autres sociétés civiles, la SCI est régie par des statuts rédigés lors de sa création. Ils peuvent être éventuellement modifiés au cours de son existence.

Les statuts déterminent alors les prérogatives et devoirs du gérant. La gestion courante ainsi que les modalités de prise de décision (organisation des assemblée générale, décisions prises à la majorité ou à l’unanimité, …).

 

Pourquoi créer une SCI ?

 

Les bénéfices générés par le patrimoine peuvent alors être distribués entre les associés ou réinvestis afin d’augmenter le patrimoine. Les associés sont par ailleurs imposés directement sur les bénéfices qu’elle réalise avec une répartition optimale.

En effet, chaque associé est imposé à l’impôt sur le revenu sur sa quotepart du résultat, étant entendu que la SCI peut déduire du résultat certaines dépenses (frais de gestion, taxe foncières, travaux).

La SCI est privilégiée au sein des familles qui ont généralement des intérêts économiques convergents et qui souhaitent ainsi construire ensemble un projet ou un patrimoine et cela tout en s’en répartissant la charge financière (coût d’acquisition, travaux, etc).

La gestion est alors centralisée et répartie entre les décisions courantes prises par le gérant. Les décisions sont prises de manière collective en assemblée générale.

La SCI facilite grandement la transmission de patrimoine puisque les parts sociales peuvent être cédées au fur et à mesure tout en bénéficiant des abattements prévus par le droit des successions

 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

 

La SCI adopte le statut de familiale dès qu’elle est créée entre des associés entretenant des liens de parenté ou d’alliance.

 

L’arrivée de difficultés au sein de la SCI

 

Néanmoins, il arrive que la SCI cristallise des conflits qu’ils soient l’origine ou la conséquence d’une mésentente entre associés. Parfois, cette situation peut conduire à une véritable situation de blocage au point où un associé peut être tenté de quitter la société.

 

Comment sortir d’une SCI ?

 

Cela n’est cependant pas aussi aisé qu’il n’y paraît. Différents moyens sont offerts pour le ou les associés en conflits au sein d’une SCI.

Le droit de retrait

Tout d’abord, l’associé peut souhaiter exercer son droit de retrait de la société. Le 1er réflexe de l’associé doit alors être de se pencher sur les statuts. Cela afin de vérifier si ceux-ci prévoient des conditions d’exercice de ce droit (préavis, droit de préemption, modalité d’évaluation de la valeur des parts).

Si tel n’est pas le cas, l’associé peut se prévaloir des dispositions de l’article 1869 du Code civil qui dispose :

« Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés.

Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. A moins qu’il ne soit fait application de l’article 1844-9 (3ème alinéa),

l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4. »

 

Ce texte entérine en 1er lieu le droit de se retirer totalement ou partiellement de toute société civile puis envisage trois situations de retrait :

– Les modalités d’exercice du droit de retrait sont régies par les statuts (déjà abordé),

– A défaut, le retrait peut être autorisé par une décision unanime des associés.

– En tous les cas, en cas d’impossibilité, le retrait peut être autorisé par décision de justice, sur justes motifs.

 

Le lecteur l’aura compris. La probabilité de se retrouver à devoir saisir le Juge pour que le retrait soit autorisé est forte. Puisque la mésentente à l’origine de la volonté de se retirer affecte généralement également l’organisation dudit retrait.

En effet, l’exercice du droit de retrait permet à l’associé de se faire rembourser la valeur du capital investi. Or évidemment, cette évaluation sera génératrice de tensions supplémentaires.

Parfois, avant même de savoir si les associés entendent s’opposer au retrait, le blocage peut être le fait de la gérance qui se refuserait à convoquer l’assemblée générale extraordinaire dont l’objet serait de voter le retrait. En ce cas, il est permis de saisir le Juge, lequel désignera un mandataire dont la mission sera de convoquer une assemblée générale et de provoquer la délibération des associés.

S’agissant à proprement parler de l’autorisation d’exercer le retrait demandée au Tribunal, la jurisprudence a tranché que la disparition de l’affectio societatis pouvait constituer un juste motif pour fonder une telle demande. Dès lors, le juge pourra contraindre les autres associés à racheter les parts de l’associé sortant de la SCI. En l’absence d’accord sur la valeur des parts de l’associé partant, la fixation de la rémunération se fera conformément aux dispositions de l’article 1843-5 du Code civil lequel dispose :

 

« I. – Dans les cas où la loi renvoie au présent article pour fixer les conditions de prix d’une cession des droits sociaux d’un associé, ou le rachat de ceux-ci par la société, la valeur de ces droits est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles,

par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible. L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties.

II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d’un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa. L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties. »

 

La valorisation se fera ainsi par voie d’expert. Il sera désigné soit par les associés, soit par le Président du Tribunal judiciaire statuant (attention) selon une procédure spécifique et exclusive dite « accélérée » au fond. Une mauvaise orientation pourrait conduire à l’irrecevabilité de la demande.

La dissolution de la SCI

 

Reste cependant que le remboursement des parts sociales suppose que les associés puissent en supporter le coût. Que faire dans le cas contraire ?

 

L’article 1844-7 du Code civil prévoit que la dissolution de la société civile peut prendre fin notamment « par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ».

Ainsi, il peut s’avérer intéressant dès lors que l’associé ne trouve plus aucun intérêt à demeurer dans la SCI de vouloir en provoquer en justice la dissolution anticipée. Et à solliciter la désignation d’un liquidateur dont la fonction sera de gérer la vente de gré à gré du ou des biens constituant l’actif de la société. Cette cause de liquidation de la société se fonde alors sur la disparition de la volonté de collaboration entre les associés.

Attention cependant dès lors que la jurisprudence ajoute au texte et considère qu’une mésentente entre associés n’entraine pas forcément la dissolution de la SCI mais qu’il convient également de démontrer l’existence d’une paralysie dans le fonctionnement de la société.

 

Conclusion

En conclusion, la résolution des conflits entre associés de SCI peut s’avérer relativement complexe tant au plus émotionnel que juridique.

L’intervention d’un avocat en droit immobilier ou en droit de la famille dès les prémices d’un conflit est essentielle.

Le plus souvent, la résolution amiable sera la plus efficace, la plus rapide et surtout la moins coûteuse.

Cependant, le conflit peut s’avérer inextricable sans la tierce intervention d’un Juge.

L’avocat vous orientera alors sur la procédure la plus appropriée. Pour davantage d’informations, n’hésitez pas à consulter la page suivante : Droit IMMOBILIER.